Utbyggingsavtaler - høringsdokument

Fra 1. juli trådte det i kraft nye regler i plan- og bygningsloven om bruk av utbyggingsavtaler. Bestemmelsene regulerer både hva som kan inngå i en utbyggingsavtale og hvordan forhandlinger om utbyggingsavtale skal gjennomføres. 

Høring: Vedtak i henhold til plan- og bygningsloven § 64 om bruk av utbyggingsavtaler i Hammerfest kommune
Stortinget vedtok i april 2005 nye bestemmelser i plan- og bygningsloven om bruk av utbyggingsavtaler. Lovreglene strammer inn reglene for hva avtalene kan gå ut på og sikrer forutberegnelighet for utbyggere, kommune og andre berørte. Loven er supplert med forskrifter, der det er nedfelt forbud mot at utbygger gjennom avtale skal gi bidrag til finansiering av sosiale infrastrukturtiltak, som barnehager, skoler, sykehjem eller tilsvarende tjenester. Lovendringen og forskriften trådte i kraft 1. juli 2006.

Utbyggingsavtaler har allerede vært i bruk i mange år. Gjennom de nye reglene i plan- og bygningsloven integreres dette virkemiddelet for gjennomføring av offentlige arealplaner i loven. De nye bestemmelsene inneholder også saksbehandlingsregler for forhandlinger om utbyggingsavtaler.

De nye reglene er tatt inn i plan- og bygningsloven §§ 64 – 64f.

For kommunen vil utbyggingsavtaler være et virkemiddel for å sikre at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk.

Kommunal- og regionaldepartementet har gitt ut en veileder om bruk av utbyggingsavtaler.

Avgrensning av begrepet utbyggingsavtale
Plan- og bygningsloven § 64 definerer begrepet utbyggingsavtale på følgende måte:

”Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.”

Formålet med definisjonen er å omfatte de avtaler der kommunen som plan- og bygningsmyndighet stiller betingelser til utbygger/grunneier som det ikke er lovhjemmel til ellers. Definisjonen dekker først avtalen når kommunens ”ytelse”, eller utbyggers forventning er knyttet til vedtagelse av plan eller byggetillatelse. En avtale der kommunen inngår avtale som eier av en tomt innbefattes ikke uten videre av reglene, selv om overdragelsen og betingelsene kan tenkes å gjelde ”gjennomføring av plan”.  Det er først der avtalen direkte gjelder innhold i, eller gjennomføring av, plan at avtalen defineres som en utbyggingsavtale i lovens forstand.

Innholdet i utbyggingsavtaler
Grensene for hvilke forpliktelser en utbyggingsavtale kan pålegge utbygger/grunneier finnes i plan- og bygningsloven § 64b, og i tillegg i forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Kommunes utbyggingspolitikk og innholdet i vedtatte arealplaner etter plan- og bygningsloven legger det viktigste grunnlaget for hva utbyggingsavtaler kan omfatte.

Bestemmelsene skal åpne for avtaler som bidrar til å oppfylle kommunes mål for utvikling innenfor planområdet. Samtidig skal utbygger/grunneiers forpliktelser etter avtalen stå i et rimelig og riktig forhold til den belastning tiltaket medfører for omgivelsene. Avtalen skal ikke gå lenger enn å avhjelpe den belastning tiltaket påfører kommunen, eventuelt sett i sammenheng med utviklingen forøvrig.

I hovedsak vil utbyggingsavtaler kunne omfatte teknisk og grønn infrastruktur, boligpolitiske tiltak, krav til bygningers utforming og eventuelle andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak.

De tiltak som kreves bekostet av utbygger/grunneier må ligge innenfor det som er forholdsmessig i forhold til utbyggingens størrelse, og i hvilken grad den helt eller delvis utløser behovet for tiltaket.

Plan- og bygningsloven § 64b fjerde ledd åpner for at utbygger kan påta seg å forskuttere kommunens utgifter for et aktuelt tiltak, forutsatt at tiltaket er nødvendig for gjennomføringen av plan.

Utbyggingsavtalen skal regulere gjennomføringen av plan, mens innhold og kvalitet for utbyggingsområdet skal fortsatt fastlegges gjennom plan.

Forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler
Med hjemmel i de nye bestemmelsene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven har departementet fastsatt forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Forskriften skal hindre at grunneier/utbygger pålegges å finansiere offentlig eid eller drevet infrastruktur, som skoler, barnehager, sykehjem med mer. Bakgrunnen for forbudet er at dette etter, Stortingets syn, er tiltak som skal finansieres over offentlige budsjetter.

Forbudet retter seg mot tilbud som det offentlige har plikt til å fremskaffe. Avgrensningen går mot tilbud som retter seg mot de samme brukergruppene, men som ikke er en del av de lovpålagte ytelsene.
 
Forskriftsbestemmelsens andre ledd forbyr også forskuttering av, lån eller andre kredittytelser. Forbudet omfatter alle former for verdioverføring fra grunneier/utbygger til det offentlige, men finansiering på alminnelige markedsmessige vilkår vil være tillatt.

Plan- og avtaleprosessen etter det nye regelverket
Den nye regelverket skal sørge for at berørte tredjeparter skal få sine interesser vurdert og vektlagt i avtaleprosessen. For å sikre at avtalen ikke binder opp planvedtak kan ikke avtalen vedtas bindende av kommunen før planen for området er vedtatt, jf. § 64c femte ledd.

Etter plan- og bygningsloven § 64c første ledd skal kommunen kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Forslag til utbyggingsavtale skal ligge ute til offentlig ettersyn i 30 dager. Når avtalen er inngått avtale skal denne kunngjøres.

Utbyggingsavtale kan enten fremforhandles parallelt med planarbeidet, når planforslag har vært ute til høring og offentlig ettersyn eller i forbindelse med byggesak og gjennomføring av rekkefølgekrav i tidligere vedtatt plan.

I forbindelse med oppstartmøte i henhold til plan- og bygningsloven § 30 bør behovet for utbyggingsavtale drøftes. Videre bør innhold og rammer for forhandlingene drøftes, og det bør vurderes om på hvilken måte avtaleprosessen skal legges opp i forhold til planprosessen.

Dersom en utbyggingsavtale må endres gjelder de samme saksbehandlingsreglene, jf. § 64c fjerde ledd. Der partene avtaler justeringer innenfor rammene i den opprinnelige avtalen, er det ikke grunn til å følge saksbehandlingsreglene. Mindre endringer i utbyggingsavtale vil på samme måte som mindre vesentlig endring i reguleringsplan ikke utløse krav om ny prosess etter § 64c.

Kommunestyrevedtak om bruk av utbyggingsavtaler
For at kommunen skal kunne benytte utbyggingsavtaler etter 1. juli 2006 må det være fattet vedtak i kommunestyret som angir kommunens forutsetninger for inngåelse av utbyggingsavtaler som ledd i gjennomføring av den aktuelle plan/prosjekt. Dette følger av plan- og bygningsloven § 64a.

Hensikten med vedtaket er å øke forutberegneligheten for utbyggere og grunneiere for hvilke forutsetninger som vil stilles til utbygging i de ulike deler av kommunen. Vedtaket vil også være grunnlag for senere forhandlinger mellom kommunen og utbygger/grunneier.
Forhandlinger om nye utbyggingsavtaler kan ikke starte før vedtak i henhold til § 64a er fattet.

Forslag til kommunestyrevedtak
Hammerfest kommune ønsker å benytte utbyggingsavtaler som virkemiddel for gjennomføring av sin utbyggingspolitikk og ønsker derfor å fatte vedtak med følgende innhold:

1. I henhold til plan- og bygningsloven § 64 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i  Hammerfest kommune.
2. Utbyggingsavtaler kan benyttes i hele kommunen.
3. Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 6 boenheter eller flere. For industri, næring, kontor m.m. bør utbyggingsavtaler alltid benyttes.
4. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/boligene/tomtene til markedspris.
5. Utbyggingsavtaler kan inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel, samfunnsdel og byplan for Hammerfest by.
6. Teknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever.
7. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg en forholdmessig del av øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.).
8. Utbyggingsavtalene skal ta hensyn til og sørge for gjennomføring av boligsosial handlingsplan for  Hammerfest kommune.
9. Rådmannen, eller den han bemyndiger, undertegner avtalene etter at den aktuelle plan er godkjent.

Høringsfrist m.m.
Det er en forutsetning at det åpnes for medvirkning fra berørte parter, jf. plan- og bygningsloven § 64 andre ledd, forut for dette vedtaket, og dette utkastet legges derfor ut til offentlig ettersyn. Vi ber om at eventuelle merknader sendes kommunen via brev eller e-post innen 6. oktober 2006.

Postadresse:
Hammerfest kommune
Postboks 1224
9616 HAMMERFEST

E-post: postmottak@hammerfest.kommune.no

Spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler kan rett rettes til Bjarne Hammervoll eller Charlotte Aspehaug, tlf. 784 22500, e-post plan.utvikling@hammerfest.kommune